文/初晨

2025年，深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)迎來(lái)建立45周年，亦是“十四五”規(guī)劃收官之年、經(jīng)濟(jì)總量沖刺4萬(wàn)億元的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。

這座從“速度之城”邁向“質(zhì)量之城”的先鋒城市，其高質(zhì)量發(fā)展的畫(huà)卷中，離不開(kāi)諸多像星盛商業(yè)這類(lèi)長(zhǎng)期扎根鵬城的生動(dòng)筆觸。

19年前，當(dāng)深圳福田CBD還被貼上“商業(yè)荒漠”的標(biāo)簽時(shí)，星盛商業(yè)的首個(gè)項(xiàng)目——深圳福田星河COCOPark以國(guó)內(nèi)首個(gè)情景式公園購(gòu)物中心的姿態(tài)破局，用6000㎡下沉式星空廣場(chǎng)與12條探索內(nèi)街，重新定義了商業(yè)空間與城市生活的關(guān)系。

19年后的今天，這座商業(yè)體年客流量超3000萬(wàn)人次，成為深圳年輕力的“說(shuō)明書(shū)”，更見(jiàn)證了星盛商業(yè)從單一項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)到全國(guó)性商業(yè)管理標(biāo)桿的蛻變。

21年與45年的交織，是星盛商業(yè)與深圳共生共長(zhǎng)的縮影。

從福田星河COCO Park的空間革命、品牌迭代到生態(tài)共生，到星盛商業(yè)聚焦大灣區(qū)、深耕華東的戰(zhàn)略布局，再到“品質(zhì)年”“首店經(jīng)濟(jì)”“數(shù)智化運(yùn)營(yíng)”的持續(xù)深耕，這家企業(yè)始終以商業(yè)智慧回應(yīng)城市需求，用一個(gè)個(gè)項(xiàng)目編織起與深圳、與灣區(qū)的緊密聯(lián)結(jié)。

在深圳邁向國(guó)際消費(fèi)中心城市的進(jìn)程中，星盛商業(yè)的故事，既是一部商業(yè)地產(chǎn)的進(jìn)化史，更是一座城市與企業(yè)雙向奔赴的生動(dòng)注腳。

與城市共生，福田星河COCO Park的19年生長(zhǎng)密碼

19年，可以讓一片灘涂崛起為都市核心，也能讓一個(gè)商業(yè)體從破局者，成長(zhǎng)為城市共生體。深圳福田星河COCOPark的19年，恰是星盛商業(yè)與深圳同頻生長(zhǎng)的最佳注腳。

2006年，當(dāng)福田CBD高樓林立卻商業(yè)配套滯后時(shí)，星盛商業(yè)以公園式商業(yè)的大膽構(gòu)想，讓福田星河COCO Park打破傳統(tǒng)封閉商場(chǎng)的“盒子桎梏”。

其中，6000㎡下沉式星空廣場(chǎng)串聯(lián)12條內(nèi)街，將“Creativity（創(chuàng)意）”與“Originality（原創(chuàng)）”融入“COCO”基因，以“Park”傳遞自然休閑哲學(xué)。

這一設(shè)計(jì)不僅響應(yīng)了深圳花園城市的建設(shè)導(dǎo)向，更填補(bǔ)了CBD公共休閑空間的空白，當(dāng)年首批引入的JUSCO超市、百老匯影城等品牌，一夜之間重塑了深圳商業(yè)格局。

換言之，它讓商業(yè)空間首次成為城市公共生活的核心載體，也為星盛商業(yè)埋下了“與城市共生”的種子。

此后的19年，福田星河COCO Park始終踩準(zhǔn)深圳發(fā)展的節(jié)拍。

21世紀(jì)10年代“深圳質(zhì)量”戰(zhàn)略提出后，它以“城市綠洲”理念重塑空間，引入Dior、Lanc?me等14家國(guó)際美妝品牌填補(bǔ)高端空白，落地華南首家樂(lè)高旗艦店等30+首店，帶動(dòng)客流增長(zhǎng)42%，用首店經(jīng)濟(jì)點(diǎn)燃消費(fèi)升級(jí)引擎。

2023年疫情結(jié)束通關(guān)后，它以港幣支付、跨境消費(fèi)券吸引12%～15%港客高頻到訪，讓“1小時(shí)生活圈”從概念變?yōu)槿粘?；而面?duì)深圳“培育國(guó)際消費(fèi)中心城市”的目標(biāo)，它又跳出購(gòu)物邊界，將星空廣場(chǎng)酒吧街延伸為“不打烊生活帶”，讓商業(yè)空間生長(zhǎng)出生活的溫度。

如今的福田COCOPark，早已超越商場(chǎng)的定義。

它是Z世代的潮流磁場(chǎng)，泡泡瑪特S級(jí)店、Switch體驗(yàn)中心吸引年輕客群；是CBD白領(lǐng)的“第二生活場(chǎng)”，B1層輕食區(qū)成為高頻打卡地；更是全齡段的城市客廳，年均百場(chǎng)免費(fèi)藝術(shù)展、爵士音樂(lè)會(huì)讓逛商場(chǎng)成為“無(wú)門(mén)檻美學(xué)體驗(yàn)”。

更難得的是，它用19年客流大數(shù)據(jù)反哺城市治理——為福田區(qū)優(yōu)化夜間公交、增設(shè)共享單車(chē)點(diǎn)提供依據(jù)，開(kāi)創(chuàng)了商業(yè)反哺城市的協(xié)作樣本。

從“商業(yè)荒漠”中的破局者，到深度綁定城市的共生體，福田星河COCO Park的19年證明：最好的商業(yè)地標(biāo)，從不是冰冷的建筑，而是能接住城市每個(gè)時(shí)代心跳的“共情容器”。

星盛商業(yè)這一“與城市共生”的基因，并非偶然。星河控股集團(tuán)作為星盛商業(yè)的母公司，自1988年便扎根深圳，以“城市運(yùn)營(yíng)引領(lǐng)者”的身份同步特區(qū)發(fā)展，旗下現(xiàn)已形成產(chǎn)業(yè)、地產(chǎn)、商業(yè)、資本、物業(yè)五大板塊，業(yè)務(wù)覆蓋產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)管理等多元領(lǐng)域，布局全國(guó)30余座城市，總資產(chǎn)超千億元，且連續(xù)五年保持AAA主體信用跟蹤評(píng)級(jí)、連年綠檔運(yùn)營(yíng)。

可以說(shuō)，正是星河控股集團(tuán)在深圳積累的30余年城市開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)、穩(wěn)健的資金實(shí)力與“長(zhǎng)期主義”理念，為星盛商業(yè)從福田星河COCO Park的單點(diǎn)突破，到后續(xù)全國(guó)化布局提供了堅(jiān)實(shí)的資源支撐與戰(zhàn)略協(xié)同。

始終以“聚焦”為關(guān)鍵詞，未來(lái)布局依然與城市發(fā)展同頻

如果說(shuō)福田星河COCO Park是星盛商業(yè)與深圳共生的起點(diǎn)，那么20年的戰(zhàn)略深耕與穩(wěn)健擴(kuò)張，則勾勒出這家企業(yè)“與城市共生長(zhǎng)”的全貌。

從2004年成立專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)，到2025年成為行業(yè)標(biāo)桿，星盛商業(yè)的每一步都與深圳、與中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展同頻。

回顧星盛商業(yè)過(guò)去20年的發(fā)展歷程，可以較為清晰地了解到，這家企業(yè)是以“聚焦”為關(guān)鍵詞。

早期以深圳為大本營(yíng)，憑借福田星河COCO Park的成功經(jīng)驗(yàn)，逐步構(gòu)建起COCO Park（城市級(jí)）、COCO City/iCO（區(qū)域級(jí)）、COCO Garden（社區(qū)級(jí)）、第三空間完整產(chǎn)品線。

2023年，面對(duì)市場(chǎng)變化，星盛商業(yè)提出“戰(zhàn)略聚焦”與“區(qū)域聚焦”策略，將核心資源錨定大灣區(qū)與華東區(qū)，這一調(diào)整并非收縮，而是‘做深做精’的差異化布局。

在深圳，除福田星河COCO Park外，深圳星河WORLD·COCO Park以“都市漫游地”定位升級(jí)，通過(guò)星空廣場(chǎng)運(yùn)營(yíng)、潮流IP展吸引年輕客群；龍華星河iCO從“社區(qū)生活中心”轉(zhuǎn)型“她經(jīng)濟(jì)生活引力場(chǎng)”，引入海底撈創(chuàng)新店、覔書(shū)店等品牌，成為輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的標(biāo)桿。

在“聚焦”之外，星盛商業(yè)以“品質(zhì)”為核心持續(xù)迭代。

2024年“品質(zhì)年”計(jì)劃中，星盛商業(yè)推行“大服務(wù)體系”，從優(yōu)化租戶組合到升級(jí)空間場(chǎng)景，從更新4臺(tái)空調(diào)主機(jī)、16臺(tái)水泵提升環(huán)境舒適度，到通過(guò)“星管家”商戶平臺(tái)、COCO Club會(huì)員系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)數(shù)智化管理。

據(jù)悉，星盛商業(yè)目前會(huì)員超600萬(wàn)，會(huì)員銷(xiāo)售占比超30%，數(shù)智化能力成為運(yùn)營(yíng)的重要支撐。同時(shí)，星盛商業(yè)敏銳捕捉首發(fā)經(jīng)濟(jì)風(fēng)口，2024年福田星河COCO Park落地17檔IP活動(dòng)，其中8檔全國(guó)首展、4檔華南首展，帶動(dòng)客流與銷(xiāo)售雙位數(shù)增長(zhǎng)；“大搶節(jié)”“嗨星嘉年華”等全國(guó)聯(lián)動(dòng)IP，部分活動(dòng)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售同比提升46%、客流提升52%的亮眼成績(jī)。

面向未來(lái)，星盛商業(yè)的布局依然與城市發(fā)展同頻。

2025年，深圳光明星河COCO City計(jì)劃于年底亮相，深圳星河WORLD·COCO Park二期將同步推進(jìn)，前者填補(bǔ)光明商業(yè)空白，后者以25萬(wàn)㎡體量打造“產(chǎn)城商住”融合樣本。

星盛商業(yè)集團(tuán)總裁陳群生曾表示：“我們不追求‘大而全’，而是‘小而美’的可持續(xù)。讓每個(gè)項(xiàng)目都成為當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的心頭好，與城市共同生長(zhǎng)。”

而這種策略，實(shí)質(zhì)也是與其控股母公司星河控股集團(tuán)穩(wěn)健、長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的步調(diào)保持著同頻步伐。星河控股董事長(zhǎng)黃楚龍?jiān)毖裕骸靶呛右?00年，不做500強(qiáng)”，這份對(duì)長(zhǎng)期穩(wěn)健發(fā)展的執(zhí)著，正是星盛商業(yè)不斷前行的力量源泉。

從深圳起步，向?yàn)硡^(qū)擴(kuò)張，星盛商業(yè)的21年，是中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)從“規(guī)模擴(kuò)張”到“品質(zhì)深耕”的縮影。在深圳特區(qū)45周年、“十四五”規(guī)劃收官之年的節(jié)點(diǎn)上，這家企業(yè)正以“商業(yè)智慧構(gòu)筑城市繁榮”的理念，繼續(xù)書(shū)寫(xiě)與城市共生的新篇。