每經(jīng)記者｜劉頌輝    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

“上海誕生新的全國(guó)單價(jià)地王項(xiàng)目”“深圳土地單價(jià)時(shí)隔十年再破紀(jì)錄”??7月份，多個(gè)熱點(diǎn)城市的土拍消息頻登熱搜榜，引起市場(chǎng)廣泛關(guān)注。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者梳理各機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，7月土地市場(chǎng)總體供應(yīng)面積同比下降，但多地土拍卻刷新了當(dāng)?shù)貥敲鎯r(jià)紀(jì)錄。尤其是一些“絕版地段”“多年斷供區(qū)域”的高品質(zhì)宅地入市出讓，引來(lái)眾多房企的激烈爭(zhēng)奪。如上海、深圳、蘇州等地陸續(xù)拍出高溢價(jià)、高總價(jià)、高單價(jià)地塊，土地市場(chǎng)“縮量提質(zhì)”特征顯著。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水8月1日接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者書面采訪時(shí)表示，從各城市群的土地出讓金額來(lái)看，長(zhǎng)三角位居四大城市群之首，央企、國(guó)企和地方國(guó)資房企仍是拿地主力，民企僅在重點(diǎn)深耕區(qū)域補(bǔ)充土儲(chǔ)。

“土地市場(chǎng)爭(zhēng)奪激烈，一方面是由于房企希望抓住窗口期，在核心城市的優(yōu)質(zhì)地塊進(jìn)行補(bǔ)倉(cāng)。另一方面，今年以來(lái)各地釋放的優(yōu)質(zhì)地塊和稀缺項(xiàng)目吸引了房企的目光，稀缺性決定了競(jìng)爭(zhēng)的激烈性。”劉水認(rèn)為，接下來(lái)，北京、上海、深圳、杭州、成都等熱點(diǎn)城市的核心地塊或?qū)⒗^續(xù)保持高溢價(jià)成交。而三四線城市則以底價(jià)成交為主，部分城市可能通過(guò)優(yōu)化供地結(jié)構(gòu)、降低起拍價(jià)格等方式吸引房企投資布局。

一線城市溢價(jià)率創(chuàng)年內(nèi)新高

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，7月全國(guó)土地市場(chǎng)成交規(guī)模迎來(lái)季節(jié)性環(huán)比回落，土地成交建筑面積、金額分別環(huán)比下降13%、18%；供應(yīng)建筑面積低位運(yùn)行，為6181萬(wàn)平方米。

7月份，克而瑞重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的土拍平均溢價(jià)率達(dá)9.9%，為2025年二季度以來(lái)月度新高，主要是下半月兩周接連出讓了多宗優(yōu)質(zhì)宅地。其中，一線城市土拍溢價(jià)率大幅攀升，上升至25.7%，創(chuàng)下今年以來(lái)的月度新高；三線城市土拍溢價(jià)率小幅上升至4.6%，較上月增加1.2個(gè)百分點(diǎn)；二線城市土拍溢價(jià)率下降1.1個(gè)百分點(diǎn)至6.2%。

7月14日，深圳前海深港合作區(qū)核心桂灣片區(qū)一宗宅地出讓，共吸引12家房企角逐。經(jīng)過(guò)158輪激烈競(jìng)價(jià)，該地塊被招商蛇口以總價(jià)21.55億元、樓面價(jià)84180元/平方米、溢價(jià)率86.10%競(jìng)得。這也是時(shí)隔十年，深圳宅地樓面價(jià)首次突破8萬(wàn)元/平方米關(guān)口，成為深圳單價(jià)“地王”。

來(lái)源：中指研究院

7月23日，綠城中國(guó)以總價(jià)46.67億元、樓面價(jià)65242元/平方米、溢價(jià)率8.74%競(jìng)得位于蘇州市蘇園土掛（2025）04號(hào)地塊，刷新蘇州樓面價(jià)歷史紀(jì)錄，并且成為江蘇省單價(jià)“地王”。

7月27日，備受市場(chǎng)關(guān)注的上海徐匯衡復(fù)風(fēng)貌地塊正式出讓，最終被民營(yíng)企業(yè)上海祺祥旺宇置業(yè)公司以總價(jià)12.25億元、樓面價(jià)20.03萬(wàn)元/平方米、溢價(jià)率22.38%競(jìng)得，一舉刷新了上海乃至全國(guó)涉宅用地樓面價(jià)紀(jì)錄。此前該紀(jì)錄為今年2月出讓的上海靜安寺C050101單元095-7地塊，成交樓面價(jià)16萬(wàn)元/平方米。

來(lái)源：中指研究院

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，7月，溢價(jià)率超過(guò)10%的地塊出現(xiàn)在杭州、上海、成都、武漢、青島、南京、深圳和長(zhǎng)春等城市。其中，長(zhǎng)春經(jīng)開區(qū)一宗地塊溢價(jià)率最高達(dá)到100%，上述深圳前海深港合作區(qū)地塊溢價(jià)率也超過(guò)86%。

從全國(guó)住宅用地成交總價(jià)TOP10來(lái)看，高總價(jià)地塊主要集中在上海、杭州和深圳。其中，上海有5宗地塊入圍，總成交金額高達(dá)244億元，其中虹口區(qū)北外灘地區(qū)hk315-11地塊以總成交價(jià)65億元位列月度榜首。杭州和深圳各有2宗地塊入圍，總成交金額分別為46億元和45億元。

克而瑞研究中心市場(chǎng)研究總監(jiān)馬千里表示，7月，武漢、濟(jì)南、西安均有宅地流標(biāo)或撤牌，因?yàn)槲磥?lái)銷售前景確定性不足或未達(dá)出讓預(yù)期，未能成功如期出讓。不過(guò)，整體土地流拍率9%，處在近年低位。

在馬千里看來(lái)，中央城市工作會(huì)議時(shí)隔十年再度召開，將2025年以來(lái)加快推進(jìn)的城市更新工作站位進(jìn)一步拔高，要求優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)，并提及加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。隨著各地城市化高質(zhì)量發(fā)展的進(jìn)一步推進(jìn)，土地使用效率的進(jìn)一步挖潛，預(yù)計(jì)各地將迎來(lái)更多優(yōu)質(zhì)宅地入市。

上海土地交易市場(chǎng)一角 圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 劉頌輝  攝

將延續(xù)“縮量提質(zhì)”市場(chǎng)特征

如同今年不斷升溫的夏季，土地市場(chǎng)各家房企參拍氣氛熱烈。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年前7個(gè)月，TOP100企業(yè)權(quán)益拿地總額5783億元，同比增長(zhǎng)34.3%，相比6月小幅增長(zhǎng)1個(gè)百分點(diǎn)。中海地產(chǎn)、綠城中國(guó)和保利發(fā)展分別以542億元、522億元和424億元的權(quán)益拿地金額排在前三位。

2025年1—7月房企權(quán)益拿地金額和面積TOP10 圖片來(lái)源：中指研究院

據(jù)劉水介紹，今年前7個(gè)月，重點(diǎn)城市拿地金額TOP10房企中，以央企、國(guó)企和地方國(guó)資為主力，這些企業(yè)繼續(xù)聚焦核心城市并加大力度補(bǔ)倉(cāng)。而民企僅在重點(diǎn)深耕區(qū)域補(bǔ)充土儲(chǔ)。

如招商蛇口在北京、上海、南京和成都等四個(gè)城市的拿地金額均進(jìn)入當(dāng)?shù)厍笆唤òl(fā)房產(chǎn)則在杭州、北京、蘇州和成都四個(gè)城市的拿地金額進(jìn)入當(dāng)?shù)厍笆?。民企方面，濱江集團(tuán)聚焦杭州，在杭州位列拿地金額第一；興耀房產(chǎn)集團(tuán)在杭州、大華集團(tuán)在上海均增加土地儲(chǔ)備；嘉禾興地產(chǎn)則進(jìn)入成都拿地金額榜前十。

在今年前7個(gè)月房企全口徑新增貨值榜上，綠城中國(guó)、中海地產(chǎn)和保利發(fā)展位列前三，金額分別為1116億元、935億元、907億元。TOP10企業(yè)全口徑新增貨值總額6871億元，占TOP100企業(yè)的43.5%，TOP100企業(yè)新增貨值門檻為55億元。

2025年1—7月房企新增貨值TOP10 圖片來(lái)源：中指研究院

在政策層面，7月多地發(fā)布了供給側(cè)管理優(yōu)化新政。如北京于7月10日印發(fā)《北京市深化改革提振消費(fèi)專項(xiàng)行動(dòng)方案》，優(yōu)先向軌道交通站點(diǎn)和就業(yè)密集地區(qū)供應(yīng)住宅用地，完善“保障+市場(chǎng)”住房供應(yīng)體系。這不僅給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)更有活力的市場(chǎng)化宅地，并且進(jìn)一步豐富了宅地供應(yīng)的結(jié)構(gòu)。

成都于7月21日發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展若干措施的通知》，提出在四方面提升供應(yīng)質(zhì)量，包括完善“人房地錢”聯(lián)動(dòng)機(jī)制、推動(dòng)區(qū)域均衡發(fā)展、分板塊靈活制定商服自持比例、支持高品質(zhì)住宅建設(shè)。

馬千里分析指出，下半年土地市場(chǎng)有望維持適當(dāng)?shù)母?jìng)拍熱度，在合理的交易規(guī)模下為穩(wěn)市場(chǎng)提供更多動(dòng)力，釋放更多穩(wěn)定信號(hào)。集聚大量外來(lái)人口的核心城市，以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高的中小城市，在合適的開發(fā)指標(biāo)之下，城市更新類宅地在助力城市煥新發(fā)展的同時(shí)，也為房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了更多強(qiáng)確定性的投資標(biāo)的，并持續(xù)提振從業(yè)者和需求側(cè)信心。

劉水則提醒道，短期來(lái)看，房企當(dāng)下更加注重項(xiàng)目的安全性與盈利的確定性，北京、上海、深圳和杭州等熱點(diǎn)城市的核心地塊，憑借稀缺屬性預(yù)計(jì)仍將頻現(xiàn)高溢價(jià)成交，成為房企爭(zhēng)奪的焦點(diǎn)。不過(guò)，仍需避免獲取高價(jià)地，防止因單價(jià)過(guò)高而為項(xiàng)目后續(xù)開發(fā)帶來(lái)挑戰(zhàn)?！爱a(chǎn)品力競(jìng)爭(zhēng)升級(jí)，得房率提升、外立面材料升級(jí)成趨勢(shì)，已在倒逼開發(fā)商提升設(shè)計(jì)能力，拿到地以后如何打造‘好房子’，是企業(yè)未來(lái)的一個(gè)考驗(yàn)。”

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