每經(jīng)記者｜吳若凡    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

11月8日早間，融創(chuàng)服務(wù)（01516.HK）發(fā)布公告稱(chēng)，與融創(chuàng)中國(guó)訂立收購(gòu)協(xié)議，擬以18億元收購(gòu)融創(chuàng)文旅集團(tuán)商業(yè)運(yùn)營(yíng)板塊的運(yùn)營(yíng)管理公司100%股權(quán)。收購(gòu)事項(xiàng)完成后，融創(chuàng)文旅集團(tuán)商業(yè)運(yùn)營(yíng)板塊的運(yùn)營(yíng)管理公司將成為融創(chuàng)服務(wù)的全資附屬公司。

通過(guò)本次收購(gòu)，融創(chuàng)服務(wù)成功布局商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理業(yè)務(wù)板塊，并將收獲一支組織架構(gòu)完整且經(jīng)驗(yàn)豐富的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)。加上之前成功并購(gòu)彰泰服務(wù)和第一服務(wù)，融創(chuàng)服務(wù)未來(lái)或?qū)⒂瓉?lái)一個(gè)高速增長(zhǎng)期。

融創(chuàng)服務(wù)公告截圖

融創(chuàng)服務(wù)布局商管賽道

融創(chuàng)服務(wù)本次收購(gòu)的標(biāo)的公司——融樂(lè)時(shí)代（海南）商業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)融樂(lè)時(shí)代），是融創(chuàng)文旅集團(tuán)商業(yè)運(yùn)營(yíng)板塊的運(yùn)營(yíng)管理公司，主要從事商業(yè)項(xiàng)目的研策服務(wù)、開(kāi)業(yè)籌備服務(wù)、招商代理服務(wù)及運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)。

截至公告日期，融樂(lè)時(shí)代已簽約的商管項(xiàng)目28個(gè)，合約面積373萬(wàn)平方米，管理面積305萬(wàn)平方米，2021年前10個(gè)月稅后利潤(rùn)為7881萬(wàn)元。

根據(jù)協(xié)議，融樂(lè)時(shí)代承諾2022年度的歸母凈利潤(rùn)不低于人民幣1.4億元，如果低于承諾利潤(rùn)，則買(mǎi)方有權(quán)要求賣(mài)方進(jìn)行現(xiàn)金補(bǔ)償，現(xiàn)金補(bǔ)償金額應(yīng)為承諾利潤(rùn)與實(shí)際實(shí)現(xiàn)的歸母凈利潤(rùn)差額的12.86倍。

早在今年9月，融創(chuàng)終止與萬(wàn)達(dá)合作的21家酒店，被納入融創(chuàng)文旅集團(tuán)與華住集團(tuán)合資創(chuàng)立的永樂(lè)華住酒店管理有限公司進(jìn)行管理和運(yùn)營(yíng)（融樂(lè)時(shí)代間接持股50%）。此后的11月1日，融創(chuàng)服務(wù)發(fā)布公告稱(chēng)，以6.93億元收購(gòu)第一服務(wù)3.22億股股份，在管面積再度擴(kuò)容。

11月至今，融創(chuàng)服務(wù)已經(jīng)接連收購(gòu)了兩家物業(yè)公司，總代價(jià)近25億元。而隨著本次收購(gòu)融樂(lè)時(shí)代，也使得融創(chuàng)服務(wù)正式布局商管賽道。

“這一內(nèi)部倒手交易的主要目的，還是進(jìn)一步擴(kuò)大融創(chuàng)服務(wù)自身的規(guī)模。此前融創(chuàng)已經(jīng)收購(gòu)了第一服務(wù)，通過(guò)本次交易，融創(chuàng)服務(wù)在物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域的規(guī)模水平會(huì)進(jìn)一步提升。”

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，物業(yè)企業(yè)的收入規(guī)模本身就是和在管面積相關(guān)，在管面積也是決定其估值的重要因素。未來(lái)融創(chuàng)在物業(yè)領(lǐng)域有著更強(qiáng)的規(guī)模訴求，這一賽道本身對(duì)于房企也非常重要。

截至2020年底，融創(chuàng)服務(wù)在管建筑面積為1.35億平方米，同比增長(zhǎng)155.1%。據(jù)披露信息，融創(chuàng)服務(wù)在管建筑面積中有86.2%位于國(guó)內(nèi)一線及二線城市。

物業(yè)收并購(gòu)案例激增

對(duì)于融創(chuàng)來(lái)說(shuō)，這筆“左手倒右手”的買(mǎi)賣(mài)，一方面能夠擴(kuò)大規(guī)模、提高融創(chuàng)服務(wù)的估值；另一方面，融創(chuàng)中國(guó)能迅速回籠資金、降低負(fù)債。

“資金緊張是民營(yíng)房企普遍存在的問(wèn)題，從開(kāi)發(fā)角度來(lái)說(shuō)，把商管轉(zhuǎn)讓給服務(wù)，還是要把這一塊做大。” 克而瑞研究中心總經(jīng)理林波表示，增加一個(gè)融資渠道，對(duì)于整個(gè)集團(tuán)來(lái)說(shuō)不至于出現(xiàn)資金斷裂問(wèn)題。此外，物業(yè)融資也會(huì)相對(duì)容易點(diǎn)。

事實(shí)上，包括萬(wàn)科、碧桂園等頭部房企都在不約而同的做大物業(yè)板塊。尤其是當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入存量時(shí)代，房企的規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)已轉(zhuǎn)移至物業(yè)領(lǐng)域，而擴(kuò)張規(guī)模是物業(yè)企業(yè)成為行業(yè)翹楚的必經(jīng)之路。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，截至2021年11月8日，今年物業(yè)行業(yè)共發(fā)生并購(gòu)交易64宗，涉及并購(gòu)方34家物業(yè)企業(yè)，交易總金額約333億元，相比2020年全年交易總額大幅增長(zhǎng)超過(guò)200%。

而且，今年物業(yè)并購(gòu)市場(chǎng)的形勢(shì)瞬息萬(wàn)變。以財(cái)信發(fā)展為例，6月份財(cái)信發(fā)展公告以1.98億元收購(gòu)安徽誠(chéng)和物業(yè)100%股權(quán)。持有僅4個(gè)月后，財(cái)信發(fā)展便以2.1億元的對(duì)價(jià)將誠(chéng)和物業(yè)轉(zhuǎn)讓給碧桂園服務(wù)。

被擺上貨架的富力物業(yè)、新力服務(wù)以及恒大物業(yè)，無(wú)一不是成長(zhǎng)性?xún)?yōu)異、管理規(guī)?？捎^的優(yōu)質(zhì)標(biāo)的，除富力物業(yè)已經(jīng)被碧桂園服務(wù)收入囊中外，其余兩家物業(yè)企業(yè)還在待價(jià)而沽。

“對(duì)于物業(yè)企業(yè)而言，收并購(gòu)最直接的作用，在短期內(nèi)可實(shí)現(xiàn)規(guī)模的快速擴(kuò)張。以碧桂園服務(wù)為例，去年年末的在管面積為3.8億平方米，在收并購(gòu)的輔助下，其在管面積在今年上半年已達(dá)到6.44億平方米，高居物業(yè)上市公司榜首。”

張波表示，出于戰(zhàn)略發(fā)展的需要，物業(yè)企業(yè)不會(huì)停下擴(kuò)張的步伐。今年以來(lái)，物業(yè)企業(yè)紛紛提出未來(lái)三五年的規(guī)模實(shí)現(xiàn)超5-10倍的增長(zhǎng)目標(biāo)，而收并購(gòu)依舊是物業(yè)企業(yè)快速獲得交付面積的有效途徑。

截至11月9日收盤(pán)，融創(chuàng)服務(wù)股價(jià)報(bào)13.92港元/股，最新市值為431.62億港元。

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