每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州    

每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

雖然房地產(chǎn)企業(yè)的跨界經(jīng)營(yíng)使不少開(kāi)發(fā)商的毛利表現(xiàn)優(yōu)于同行，但是資本市場(chǎng)所看重的還是地產(chǎn)的后端業(yè)務(wù)板塊能給公司帶來(lái)的高收益。此前，單獨(dú)上市的彩生活（01778，HK）以及收購(gòu)了醫(yī)療服務(wù)行業(yè)的陽(yáng)光城、宜華地產(chǎn)等企業(yè)，其最大的特點(diǎn)就是所涉足的業(yè)務(wù)，能延伸至房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的后續(xù)服務(wù)，為業(yè)主提供全面的社區(qū)生活配套。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，國(guó)內(nèi)首個(gè)房地產(chǎn)物業(yè)服務(wù)商彩生活備受投資者追捧，上市至今累計(jì)漲幅超40%，日前宣布進(jìn)軍醫(yī)療服務(wù)行業(yè)的陽(yáng)光城與宜華地產(chǎn)同樣獲得投資者追捧，股價(jià)在短期內(nèi)出現(xiàn)大幅上漲。但與之相對(duì)，部分“跨界”至消費(fèi)品或金融行業(yè)的上市房企卻沒(méi)有獲得投資者追捧，股價(jià)仍舊低迷。

香港粵海證券投資銀行董事黃立沖向記者表示，輕資產(chǎn)的服務(wù)類(lèi)概念股一直備受資本市場(chǎng)追捧，部分公司引入互聯(lián)網(wǎng)概念同樣容易吸引資金進(jìn)來(lái)炒作。但值得注意的是，盡管房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)具備廣闊的發(fā)展空間，但大多數(shù)地產(chǎn)服務(wù)仍處于概念階段，距離獲得實(shí)質(zhì)性盈利仍需要較長(zhǎng)時(shí)間。

服務(wù)類(lèi)概念受追捧

與近年來(lái)多數(shù)內(nèi)房股上市后表現(xiàn)低迷不同，彩生活自6月30日在香港聯(lián)交所掛牌以來(lái)備受投資者追捧，截至7月9日，彩生活累計(jì)漲幅超過(guò)40%，公司動(dòng)態(tài)市盈率接近70倍，估值遠(yuǎn)高于中國(guó)海外、恒大地產(chǎn)等龍頭內(nèi)房股，成為香港資本市場(chǎng)近年來(lái)走勢(shì)最強(qiáng)勁的房地產(chǎn)類(lèi)新股。

“房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)開(kāi)發(fā)規(guī)模勢(shì)必出現(xiàn)回落，房企要尋求可持續(xù)性增長(zhǎng)，數(shù)量巨大的業(yè)主群是他們擁有的最寶貴的財(cái)富”，輝立證券房地產(chǎn)分析師陳耕告訴記者，彩生活的估值之所以能顯著高于傳統(tǒng)地產(chǎn)股，正是由于其商業(yè)模式基于開(kāi)發(fā)業(yè)主這一金礦，且具備新服務(wù)、輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的核心優(yōu)勢(shì)，智能化和網(wǎng)絡(luò)化的運(yùn)營(yíng)有助于投資者給出更高的估值水平，這也成了公司股價(jià)最大的催化動(dòng)力。

通過(guò)服務(wù)概念吸引投資者追捧的并不止是彩生活，陽(yáng)光城于7月3日發(fā)布公告，公司擬增設(shè)醫(yī)療健康事業(yè)管理中心等部門(mén)，正式進(jìn)軍醫(yī)療服務(wù)業(yè)，陽(yáng)光城股價(jià)在隨后四個(gè)交易日內(nèi)累計(jì)漲幅接近20%。同樣宣布擬試水醫(yī)療服務(wù)產(chǎn)業(yè)的宜華地產(chǎn)，近期股價(jià)更是連續(xù)漲停。

克而瑞研究中心分析師朱一鳴認(rèn)為，無(wú)論是彩生活這樣的物業(yè)服務(wù)公司，還是搜房易居這樣的互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)公司，都符合輕資產(chǎn)、凈資產(chǎn)回報(bào)率高的特征。尤其在經(jīng)濟(jì)下行周期，重資產(chǎn)類(lèi)公司受影響程度較大，輕資產(chǎn)的服務(wù)型公司更容易獲得投資者追捧。

不過(guò)，與之相對(duì)，去年高調(diào)進(jìn)軍快速消費(fèi)品行業(yè)的恒大地產(chǎn)，以及入股徽商銀行探索社區(qū)金融的萬(wàn)科，在多元化計(jì)劃推出后，短期內(nèi)對(duì)于公司股價(jià)的提振作用并不明顯。

長(zhǎng)效盈利模式仍在探索

盡管部分房企的多元化計(jì)劃獲得資本市場(chǎng)追捧，但不可否認(rèn)的是，多數(shù)公司尚未建立實(shí)質(zhì)性盈利模式。

黃立沖認(rèn)為，“房地產(chǎn)服務(wù)的前景大家都覺(jué)得很美，也迎合了資本市場(chǎng)短期炒作的需要，但這些業(yè)務(wù)真正有效的盈利模式仍然在探索中，至少?gòu)哪壳皝?lái)看，這些服務(wù)大多是協(xié)助開(kāi)發(fā)商更好地賣(mài)房，要自負(fù)盈虧甚至成為新的利潤(rùn)源泉，至少需要幾年的時(shí)間”。

新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，即便是受資本市場(chǎng)追捧的彩生活，它的收入主要依賴(lài)于傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)，增值服務(wù)收入微乎其微。其業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)更多是依靠規(guī)模擴(kuò)張，并非內(nèi)生性增長(zhǎng)，加上物業(yè)服務(wù)行業(yè)的準(zhǔn)入門(mén)檻較低，容易被競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手模仿，這意味著彩生活并沒(méi)有建立起強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

輝立證券分析師陳耕認(rèn)為，無(wú)論是彩生活式的地產(chǎn)相關(guān)多元化，還是恒大式的非相關(guān)多元化，要最終獲得資本市場(chǎng)的長(zhǎng)期認(rèn)同，歸根到底還是要建立起穩(wěn)定的盈利模式，通過(guò)利潤(rùn)增長(zhǎng)推動(dòng)市值增長(zhǎng)才是長(zhǎng)久之計(jì)。

但無(wú)論如何，從房地產(chǎn)衍生出來(lái)的相關(guān)服務(wù)已經(jīng)引起資本市場(chǎng)的高度重視。在日前舉辦的《2014新時(shí)代財(cái)富投資峰會(huì)》上，途家CEO羅軍向記者表示，根據(jù)全世界房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展規(guī)律，前期發(fā)展階段主要是以產(chǎn)品開(kāi)發(fā)為核心，后期階段則無(wú)一不以服務(wù)為主導(dǎo)，資本對(duì)于房地產(chǎn)的追捧從開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向服務(wù)，恰恰是遵循了上述規(guī)律，房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)未來(lái)還會(huì)催生更多的上市公司。