每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 查道坤 江蘇南通攝影報(bào)道    

編者按

在貴陽(yáng)、海南、營(yíng)口等城市先后被曝出高風(fēng)險(xiǎn)之后，中國(guó)指數(shù)研究院2012年10月發(fā)布的《中國(guó)城市房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)排行榜》報(bào)告顯示，作為沿海城市，號(hào)稱中國(guó)近代第一城的南通，也位列風(fēng)險(xiǎn)排行榜前列——樓市庫(kù)存需要6年以上才有可能完全消化。

對(duì)于上述情況，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從1月7號(hào)開(kāi)始，對(duì)南通進(jìn)行了一個(gè)星期的實(shí)地調(diào)查和采訪。作為三線城市，南通市區(qū)的常住人口僅有百萬(wàn)，外來(lái)人口也較少，當(dāng)?shù)叵M(fèi)者對(duì)樓市的消化能力遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及房地產(chǎn)發(fā)展的速度。而目前，南通待開(kāi)發(fā)的土地面積達(dá)到6000萬(wàn)平方米，高企的庫(kù)存與有限的消化能力之間矛盾凸顯，南通的樓市情況也令人擔(dān)憂。

每經(jīng)記者 查道坤 江蘇南通攝影報(bào)道

現(xiàn)象篇 三線城市二線房?jī)r(jià) 新房每月銷售不足千套

與其他三線城市房?jī)r(jià)相對(duì)較低不同的是，南通的房?jī)r(jià)甚至還高過(guò)了不少二線城市。與高房?jī)r(jià)對(duì)應(yīng)的并不是高企的成交量，數(shù)據(jù)顯示，南通全市每月的樓市成交量?jī)H為900多套。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者多日來(lái)在南通各大樓盤(pán)走訪調(diào)查發(fā)現(xiàn)，與多家大型房企入駐南通進(jìn)行大盤(pán)開(kāi)發(fā)形成反差的是，不管是在市區(qū)還是郊區(qū)，前往樓盤(pán)售樓部看房或者咨詢的人都很少。盡管不少樓盤(pán)的工作人員表示，不少住房項(xiàng)目都已經(jīng)銷售完畢，但是記者在樓盤(pán)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)看到的是，部分樓盤(pán)的亮燈率甚至不足三成。

機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在2011年458萬(wàn)平方米的庫(kù)存量基礎(chǔ)上，南通的庫(kù)存水平持續(xù)增加。尤其是在2012年10月房企推盤(pán)井噴的背景下，庫(kù)存量達(dá)到600萬(wàn)平方米。

成交量總體較低/

在記者走訪的樓盤(pán)當(dāng)中，位于南通新城區(qū)的中南世紀(jì)花城目前房?jī)r(jià)在11000元/平方米，而距離該樓盤(pán)不遠(yuǎn)的星光耀廣場(chǎng)項(xiàng)目的一位售樓部工作人員對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“目前我們項(xiàng)目的價(jià)格在15000元/平方米，并且大部分都已經(jīng)銷售完畢。”當(dāng)記者表示價(jià)格有點(diǎn)高時(shí)，這位工作人員說(shuō)道，“我們這是學(xué)區(qū)房，周圍有南通市最好的學(xué)校通師一附，價(jià)格不高。”

除了上述新城區(qū)的兩個(gè)項(xiàng)目之外，即使是離市區(qū)較遠(yuǎn)的開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目的價(jià)格也不低。記者在南通市開(kāi)發(fā)區(qū)新開(kāi)北路兩側(cè)看到大規(guī)模的樓盤(pán)，其中華潤(rùn)橡樹(shù)灣、景瑞仰望府藏等項(xiàng)目的價(jià)格都在8000元/平方米以上。

而南通樓盤(pán)最集中的永怡路周圍，則匯集了諸如帝奧·北城名郡、銀洲皇家花園、萬(wàn)科金域藍(lán)灣、嘉御龍庭等諸多項(xiàng)目，價(jià)格都在15000元/平方米左右。

與南通的房?jī)r(jià)相比，作為二線城市的常州，房?jī)r(jià)大都是在6000元~8000元/平方米。“在三線城市當(dāng)中，南通的房?jī)r(jià)屬于比較高的，五六千元/平方米的房源在南通幾乎找不到。”南通當(dāng)?shù)匾晃环康禺a(chǎn)行業(yè)人士劉洋（化名）說(shuō)道。

機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2012年南通市區(qū)所有物業(yè)類型商品房供給成交11192套，同比增長(zhǎng)1.35%；成交總面積1338443.45平方米，同比下降3.83%。

而從成交區(qū)域來(lái)看，新城區(qū)和開(kāi)發(fā)區(qū)以2375套、2035套成為南通樓市銷售最好的區(qū)域，而華強(qiáng)城和中南世紀(jì)花城去年的成交量也分為1010套、994套。

“從成交量來(lái)看，南通平均每個(gè)月成交900多套，這個(gè)數(shù)據(jù)與現(xiàn)在的巨大庫(kù)存相比，顯然有不小的差距。”劉洋認(rèn)為。

根據(jù)2012年11月南通樓盤(pán)的成交量顯示，其中文峰城市廣場(chǎng)、金水灣花園萬(wàn)濠興城、未來(lái)錦城等樓盤(pán)銷售量?jī)H為1~2套不等。“樓盤(pán)的銷售量也側(cè)面印證了南通樓市目前面臨的銷售之困，即使是一些銷售好的樓盤(pán)每月的銷售量也就在80套左右。”南通搜房網(wǎng)一位工作人員對(duì)記者表示。

而根據(jù)南通本地一家房地產(chǎn)網(wǎng)站的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，按照目前南通常住人口計(jì)算，每月僅需不到460套房源。

新房銷售不佳，南通的二手房市場(chǎng)更為困難，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者走訪南通多家二手房中介后發(fā)現(xiàn)，由于現(xiàn)在房源太多，需求量又太少，中介的日子并不好過(guò)。“我們現(xiàn)在就靠租房過(guò)日子，二手房買(mǎi)賣(mài)幾乎處于滯銷的狀態(tài)。”南通新城區(qū)一家禾興置業(yè)門(mén)店的孫經(jīng)理對(duì)記者說(shuō)。

在記者采訪的這幾天中，不少出租車司機(jī)表示，他們的手機(jī)每天都能接到各種賣(mài)房的信息十幾條。“從這種情況就能看出目前南通市的樓盤(pán)所面臨的銷售難的問(wèn)題，雖然開(kāi)發(fā)商使用各種銷售方法，但是依然較為平淡。”南通開(kāi)發(fā)區(qū)一樓盤(pán)的負(fù)責(zé)人對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說(shuō)。

售樓部異常冷清/

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在南通幾天的采訪過(guò)程中，見(jiàn)到的同一景象就是售樓部異常冷清，有的甚至只有工作人員三三兩兩地在隨意聊天。

1月8日，記者前往位于新城區(qū)的中南世紀(jì)城和中南世紀(jì)花城。在中南世紀(jì)城售樓部，記者看到，偌大的售樓部只有幾位工作人員在里面聊天。對(duì)于記者詢問(wèn)為何沒(méi)有看房的人，該售樓部一位工作人員表示，“我們的住宅項(xiàng)目都已經(jīng)銷售完了，而且大部分都已經(jīng)交付了，現(xiàn)在在售的只有商業(yè)項(xiàng)目，所以來(lái)咨詢看房的自然就不多。”

在得知記者有購(gòu)房的意圖后，該工作人員說(shuō)道，“距離我們樓盤(pán)不遠(yuǎn)處有一個(gè)中南世紀(jì)花城，那邊在銷售住宅項(xiàng)目，你可以去看看。”

根據(jù)這位工作人員的指點(diǎn)，記者驅(qū)車趕到了世紀(jì)花城，原本以為銷售住宅項(xiàng)目的樓盤(pán)售樓部應(yīng)該會(huì)熱鬧一些，但是記者看到，整個(gè)樓盤(pán)周圍都較為冷清。見(jiàn)有人進(jìn)來(lái)，兩名工作人員走到記者面前詢問(wèn)是不是要買(mǎi)房，在得到肯定的答復(fù)后，一位銷售人員表示，“目前我們16號(hào)和20號(hào)樓已經(jīng)交付，二期已經(jīng)有業(yè)主交付，在售的有22號(hào)樓和二期的一些樓盤(pán)。”

當(dāng)記者詢問(wèn)售樓部為何這么冷清時(shí)，這位銷售人員回答稱，“一般周末看房人多一些，而且現(xiàn)在是冬天，可能影響看房人數(shù)。”但一位陪同記者來(lái)采訪的南通本地同行對(duì)記者說(shuō)，“這種說(shuō)法過(guò)于牽強(qiáng)，明顯是銷售不佳，所以見(jiàn)到有人過(guò)來(lái)看房，他們才會(huì)顯得比較激動(dòng)。”

而新城區(qū)另一家樓盤(pán)星光耀廣場(chǎng)，該項(xiàng)目總建筑面積為44萬(wàn)平方米，在售樓部現(xiàn)場(chǎng)，記者看到的情況和中南世紀(jì)花城差不多，售樓部同樣異常冷清。

位于南通開(kāi)發(fā)區(qū)的樓盤(pán)，情況并沒(méi)有好轉(zhuǎn)。1月9日下午，記者前往南通市開(kāi)發(fā)區(qū)，在新開(kāi)北路以及惠仁路兩邊，記者看到數(shù)十棟住宅拔地而起，而這些樓盤(pán)中，甚至都看不到人影。華潤(rùn)橡樹(shù)灣和景瑞望府隔路相對(duì)，其中橡樹(shù)灣項(xiàng)目總建筑面積為44萬(wàn)平方米，共有2800套房源；景瑞望府項(xiàng)目總建筑面積為32.8萬(wàn)平方米，共有2200套房源，“這兩家樓盤(pán)幾乎代表了南通開(kāi)發(fā)區(qū)的樓盤(pán)，主要都集中在這里了。”上述南通本地同行說(shuō)道。

在橡樹(shù)灣售樓部，記者看到的景象同樣是除了工作人員沒(méi)有一位前來(lái)詢問(wèn)樓盤(pán)的購(gòu)房者，“我們大部分項(xiàng)目都已經(jīng)交付了，目前在售的有現(xiàn)房和期房，現(xiàn)房的價(jià)格在8000元/平方米左右。”該售樓部一位工作人員表示。當(dāng)記者詢問(wèn)為何無(wú)人看房時(shí)，這位工作人員說(shuō)，可能到年底了看房的人比較少。

在售樓部不遠(yuǎn)處，記者看到，一位工作人員在墻頭上擺放著幾個(gè)類似于姓名牌的物件，上面寫(xiě)著橡樹(shù)灣戶型解析36、37、38幢字樣，并有聯(lián)系電話。據(jù)這位工作人員表示，這是公司安排他在這邊接待看房的消費(fèi)者，但從早晨到下午3點(diǎn)多沒(méi)有接到一位看房人，“我們這里買(mǎi)房的主要是開(kāi)發(fā)區(qū)上班的人，和一些來(lái)自上海的購(gòu)房者。”

在永怡路幾家樓盤(pán)的售樓部，記者看到的景象同樣是冷清。“只是過(guò)來(lái)看看周圍幾家樓盤(pán)，但是價(jià)格太高了，而且他們盤(pán)子都很大，可以看得出賣(mài)得不怎么樣。”南通本地市民朱小姐對(duì) 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說(shuō)。

亮燈率普遍偏低/

在記者對(duì)南通多家樓盤(pán)的實(shí)地采訪中，不少樓盤(pán)的工作人員告訴記者，項(xiàng)目都已經(jīng)交付，其中中南世紀(jì)城商品房項(xiàng)目已經(jīng)全部交付，世紀(jì)花城也已經(jīng)交付了近一半的項(xiàng)目。

雖然中南世紀(jì)城工作人員表示，住宅項(xiàng)目都已經(jīng)全部賣(mài)完，但是記者在當(dāng)晚再次前往時(shí)發(fā)現(xiàn)，整體的亮燈率只占到所有項(xiàng)目中四成左右，甚至一棟樓只有兩三盞燈亮著，“房子太多了，很多樓棟都沒(méi)有人住，整體的空置率比較高。”周圍一家房產(chǎn)中介老板宋先生對(duì) 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說(shuō)。

和世紀(jì)城一樣，記者在世紀(jì)花城看到，整體的入住率并不是很高，亮燈率也僅僅只有三成左右，“就南通目前的情況來(lái)看，如果不是硬性需要的話，購(gòu)房者大多還是會(huì)選擇靠近市區(qū)的區(qū)域。而125萬(wàn)平方米的大盤(pán)，在南通想要徹底消化完畢，是比較困難的。”南通當(dāng)?shù)匾患曳康禺a(chǎn)網(wǎng)站負(fù)責(zé)人表示。

位于南通開(kāi)發(fā)區(qū)的兩個(gè)樓盤(pán)橡樹(shù)灣和景瑞望府的情況又如何呢？在1月8日當(dāng)晚，記者來(lái)到位于開(kāi)發(fā)商新開(kāi)北路的這兩家樓盤(pán)，在現(xiàn)場(chǎng)記者看到，除了售樓部有燈光之外，龐大的項(xiàng)目中，只能見(jiàn)到少許的燈光，甚至一棟樓都是一片漆黑。“看到的燈光，應(yīng)該是裝修工人點(diǎn)亮的燈光。”一位保安說(shuō)。

而在永怡路上的萬(wàn)科金域藍(lán)灣，記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，不少業(yè)主都已經(jīng)入住。但是在小區(qū)內(nèi)走了一圈后，記者粗略計(jì)算，整體亮燈率在四成左右。其他樓盤(pán)中，北城名郡、銀洲皇家花園、嘉御龍庭等項(xiàng)目總體亮燈率均較低，其中嘉御龍庭項(xiàng)一棟樓中僅一兩盞燈亮，“這些樓盤(pán)項(xiàng)目所提供的房源太多了，根本就賣(mài)不出去那么多，所以現(xiàn)在看到的亮燈率其實(shí)也就反映了開(kāi)發(fā)商瘋狂開(kāi)發(fā)之后所面臨的尷尬局面。”劉洋說(shuō)道。

專題：《南通樓市隱現(xiàn)“鬼城”危機(jī)》